Mut zur Komplexität

01.10.2022

Ein Artikel von Alexander Happ, Lisanne Dibbern und Ludger Wibbeke (Hansainvest)

Das Greenwashing-Problem und wie sich Impactfonds dagegen wappnen können

Die Nachfrage nach ESG-basierten Impact-Fonds im Sinne der EU-Taxonomie und der EU-Offenlegungsverordnung wächst, aber sie wächst langsamer als erwartet. Denn ein Damoklesschwert hängt über dem Markt, das nicht nur institutionelle Investoren, sondern sogar die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (Bafin) selbst verunsichert: „Greenwashing“. Damit verbunden ist die Frage nach der Messbarkeit und Überprüfbarkeit der Nachhaltigkeitsziele dieser neuen Artikel-8- und Artikel-9-Fonds und somit auch die Sorge, ob diese Anlageprodukte das Versprechen der Minimierung künftiger Investitionsrisiken tatsächlich einlösen können. Zwar besteht insbesondere für institutionelle Investoren, die regelmäßig Geld anlegen müssen, der Wunsch in die höchste Qualität zu investieren (und das sind eben Artikel-9-Fonds), doch dem Vorwurf des Greenwashing will sich keiner aussetzen. Zumal dieser Begriff höchst ambivalent verwendet wird und oft mehr über die Interessen derer verrät, die ihn benutzen, als über den Gegenstand, den sie damit belegen.

Ursprünglich bezeichnete das Wort Greenwashing den Versuch, einem Unternehmen mithilfe von reinen Marketingaktionen ein umweltfreundliches und verantwortungsbewusstes Image zu verschaffen – etwa durch ein paar Cent, die vom Verkaufspreis eines Produktes „zur Rettung des Regenwalds“ gespendet werden. Schon bald jedoch wurde Greenwashing von fortschrittsfeindlichen Umweltschützern und urbanen Bürgerinitiativen auch gegen glaubwürdige Konzepte zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks von Immobilienprojekten in Stellung gebracht. Vergleichsweise neu hingegen ist die Verwendung des Begriffs durch jene, die sich von der Komplexität ökologisch und sozial verantwortungsvoller Unternehmensstrategien überfordert fühlen und im potentiellen Vorwurf des Greenwashing eine Legitimation für ihr Verharren in abwartender Position sehen. Doch auch wenn die Greenwashing-Affäre bei der Deutsche Bank-Tochter DWS im Mai dieses Jahres einen solchen Kurs vorsichtiger Zurückhaltung auf den ersten Blick zu bestätigen schien, indem sie allen Marktteilnehmern noch einmal deutlich in Erinnerung rief, dass wer die Nachhaltigkeit einer Investition verspricht, dieses Versprechen aber nicht halten kann, unabhängig vom Eintritt eines Vermögensschadens in Gefahr gerät, einen Kapitalanlagebetrug nach 264a StGB zu begehen, ist Zurückhaltung bei Investitionen in ESG-basierten Fonds im Kontext der politischen Vorgaben für die Immobilienbranche keine zukunftsfähige Option. Die Lehre daraus ist vielmehr die, dass man die Nachhaltigkeit von Investitionen und das Transparenzangebot des Asset-Managers künftig aktiver prüfen sollte.

Das Ziel der ökologischen Verantwortung, wie es EU und Bundesregierung festgesetzt haben, ist bekannt: bis 2030 „Fit for 55“ und spätestens 2045 klimaneutral sein, oder aber heute schon die Einhaltung des 1,5 Grad-Ziels für sein Unternehmen nachweisen können. Dem wird sich die Immobilienwirtschaft und werden sich auch die Investoren nicht entziehen können. Ein Zurück zum Status Quo vor dem Inkrafttreten von EU-Offenlegungsverordnung und EU-Taxonomie wird es nicht geben. ESG kann man mithin nicht aussitzen und auch nicht auseinanderdividieren. Das bedeutet auch, sich konstruktiv mit der Tatsache auseinanderzusetzen, dass die Sorge vor Greenwashing zumindest teilweise vor dem Hintergrund noch nicht ausdefinierter Regulierung entsteht.

Regulation und Transparenz

Die Bundesrepublik hängt bislang in der Umsetzung der von der EU-Taxonomie definierten Leitlinie für die Mitgliedstaaten zurück – zum Beispiel in der Definition eines energetischen Referenzgebäudes. Auch bezogen auf die EU-Offenlegungsverordnung gibt es Unklarheiten. So schrieb die Bafin in ihrer Konsultation 13/2021 unter anderem, dass zur Erfüllung der Vorgaben die Aufnahme einer Regelung in den Anlagegrenzen erfolgen sollte, wonach das Investmentvermögen eines Fonds nach Artikel 8 oder Artikel 9 zu mindestens 75 Prozent in nachhaltige Vermögensgegenstände investiert sein muss. Von Abstufungen ist dabei indes nicht die Rede, was für Bestandsfonds, die erst Artikel-8-Fonds werden sollen oder solchen, die noch ein „Manage to Green“ oder „Manage to ESG“ vor sich haben, Unklarheiten mit sich bringt, die bei enger Auslegung, ihren Status entsprechend der Offenlegungsverordnung gefährden oder gar einen Kapitalanlagebetrugsverdacht aufkommen lassen können. Dem gegenüber steht jedoch das große Interesse der Investoren sowie ein entsprechend starkes Wachstum der Marktanteile von insbesondere „hellgrünen“ Artikel-8-, aber zunehmend auch „dunkelgrünen“ Artikel-9-Fonds, die konkrete Nachhaltigkeitsziele verfolgen.

Wenn mit diesem Marktwachstum zugleich auch die Warnungen von Investmentbanken und die Bedenken der Investoren bezüglich Greenwashing zunehmen, so geschieht das nicht ganz zu Unrecht. Denn infolge der Nachfrage wurden viele Fonds von Artikel 6 auf Artikel 8 upgegraded, wie Daten des Morningstar-Marktbarometers belegen, und nicht bei allen wurde dafür die komplette Investmentstrategie ausreichend überarbeitet. Der Hauptgrund dafür ist, dass Fondsanbieter ihre Produkte bislang schon als nachhaltig nach Artikel 8 der Offenlegungsverordnung bezeichnen konnten, wenn sie überhaupt ESG-Kriterien berücksichtigten, also ohne Prüfung der jeweiligen Qualität. Nur um die Anforderungen des Artikel 9 zu erfüllen, musste ein konkretes Nachhaltigkeitsziel formuliert werden. Und in beiden Fällen fehlen konkrete regulatorische Mindeststandards. Ein Problem, dem man auch nicht Herr wird, wenn man dem Vorschlag der Europäischen Wertpapieraufsicht ESMA folgt, die Bezeichnung „nachhaltig“ künftig nur noch für Artikel-9-Fonds und für sogenannte Artikel-8+-Fonds zu erlauben, die einen Mindestanteil nachhaltiger Investments enthalten. Die Komplexität von ESG nährt die Befürchtungen, sich mit einem Finanzprodukt dem Greenwashing-Vorwurf auszusetzen. Deshalb treibt diese Sorge aktuell nicht nur institutionelle Investoren, sondern auch die Bafin selbst um, was dazu führt, dass diese sich im Genehmigungsverfahren weiterhin relativ schwertut und somit ihrerseits bremsend wirkt.

Strategische Lösungen

Wer in ESG-Fonds investieren möchte, ohne sich der Gefahr des Greenwashing auszusetzen, sollte zuallererst eine eigene ESG-Strategie formulieren, daraus messbare Ziele ableiten und die entsprechenden Performancekennzahlen von den Investitionszielen einfordern. Wichtig, um Greenwashing zu vermeiden, sind hierbei vor allem drei Aspekte: 1. Klare und konkrete Zielsetzungen, die sich an anerkannten Nachhaltigkeitsstandards orientieren. 2. Die umfassende Messbarkeit und Transparenz der festgelegten Indikatoren. 3. Eine kontextualisierte Betrachtung von Nachhaltigkeit und das Engagementzum Finden neuer Lösungen für die Branche. Diese drei Faktoren bilden die Grundlage, um aus nachhaltigen Zielen langfristigen Impact zu generieren.

Betrachten wir in diesem Zusammenhang beispielhaft den von ASSIDUUS und der HANSAINVEST Hanseatische Investment-GmbH als Service-KVG aufgelegten Artikel-9-Impactfonds „Assiduus ESG - Urban Office I“. Dieser basiert auf einem von ASSIDUUS eigens entwickeltem ESG Impact-Modell, anhand dessen sich die Nachhaltigkeit einzelner Immobilien umfassend bewerten lässt. Mit seinem integrierten Impactzielsystem kann einerseits die Komplexität von Nachhaltigkeit in der Immobilienindustrie detailliert erfasst und andererseits mittels eines klaren Messsystems Greenwashing vermieden werden. Investoren wissen also genau, welchen Impact sie mit ihrer Anlage erreichen – sowohl auf Fondsebene wie heruntergebrochen auf die einzelne Immobilie.

Zu diesem Zweck wurden acht Handlungsfelder in den Bereichen E (Klima, Ressourcen, Natur), S (Nutzer, Community, Lieferanten) und G (Kultur & Werte, Managementsystem) definiert und mit insgesamt 25 klaren Impact-Zielsetzungen unterlegt, die sich an anerkannten Standards orientieren. Für jedes der Ziele wurden eine Scoring-Matrix sowie Indikatorenprofile entwickelt, die die Kriterien der aktuellen EU-Taxonomie und EU-Offenlegungsverordnung vollständig abdecken und über alle gängigen Nachhaltigkeitsstandards wie LEED, DGNB, WELL oder GRESB deutlich hinausgehen. Ihre projektspezifische Vorgehensweise und die ausschließliche Befassung mit Neubau- oder Revitalisierungsprojekten versetzt ASSIDUUS zugleich in die Lage, Nachhaltigkeitsrisiken in die Investitionsentscheidungen grundsätzlich einzubeziehen, somit künftige Investitionsrisiken zu minimieren und die voraussichtliche Auswirkung auf die Fondsrendite konkret zu berechnen.

Klare Ziele und messbare Ergebnisse

Zur Illustration dieses spezifischen ESG-Impact-Modells und seiner Resilienz gegen Greenwashing wollen wir an dieser Stelle anhand von fünf ausgewählten Kriterien – Klima, Material, Biodiversität, nachhaltige Nutzer und Durchmischungsindex – detailliert darlegen, wie Greenwashing bereits in der Auswahl der Indikatoren vermieden werden kann. Der Beitrag zum Klimaschutz ist die Pflicht, das zentrale Nachhaltigkeitsthema der Immobilienindustrie: Hier hat ASSIDUUS die lebenszyklusbasierte Entwicklung von im Bau CO2-minimierter sowie im Betrieb klimaneutraler Gebäude als Impact-Ziel definiert. Die Projektentwicklung orientiert sich dabei am europäischen Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), der einen festgeschriebenen Pfad zur Klimaneutralität bis 2050 vorschreibt, und gleicht den CO2-Ausstoß und Energiebedarf des Projekts pro Quadratmeter und Jahr kontinuierlich mit diesen Vorgaben ab. ASSIDUUS erhebt jedoch nicht nur den Indikator CO2e/m2/a, der nur den absoluten Ausstoß des Unternehmens beschreibt, sondern betrachtet mittels eines CO2e-Restbudget-Ansatzes den Emissionsausstoß auch relativ im Kontext der CO2-Emissionen, die Deutschland noch zustehen, damit das Ziel von 1,5 Grad Erderwärmung erreicht werden kann. Dies ist auch für die Berechnung eines nachhaltigen CO2e-Budgets pro Nutzer relevant. So wird die Konformität mit den Zielen des EU-Green Deals (also die langfristige Legitimität im Kontext der fortschreitenden Klimakrise) gesichert und ein Assetstranding der ASSIDUUS-Projekte vorausschauend vermieden. Gleiches gilt für das mit der Frage des Klimaschutzes einhergehende Thema der Zirkularität von Baumaterialien, das auch in der EU-Taxonomie als prioritäres Ziel festgeschrieben wurde. Hier hat ASSIDUUS die Entwicklung kreislauffähiger Gebäude mit umfassend recyclebaren Baumaterialien und leicht demontierbaren Konstruktionen als Impact-Ziel definiert. Die Zirkularität der Gebäude wird dabei anhand des aus Faktoren wie Materialherkunft, Lebensdauer und Materialverwertung errechneten Madaster-Zirkularitätsindex gemessen und gesteuert. Um im nächsten Schritt Recycling von Baumaterialien tatsächlich umfassend realisieren zu können, ist ihre Erfassung auf der Kataster-Plattform von Madaster ein wichtiger erster Schritt, weshalb sich ASSIDUUS als eines der ersten Unternehmen für Madaster engagiert und den Aufbau der Plattform unterstützt.

Neben dem Klimawandel zeichnet sich der anhaltende Verlust an Biodiversität als weitere Krise ab, die von einigen Wissenschaftlern sogar als noch gravierender eingeschätzt wird und für einen Stadtentwicklungs-Impact von großer Relevanz ist. Daher hat ASSIDUUS das Impact-Ziel definiert, die Biodiversität im Umfeld seiner Gebäude mindestens zu erhalten und zu verbessern. Die Bestimmung und Berechnung der Biodiversität am jeweiligen Standort erfolgen dabei durch die Methode des anerkannten und in der Biologie vielfach genutzten Shannon-Index. Dieser ermöglicht es, Maßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung von Biodiversität auf Basis einer seriösen Datengrundlage zu steuern.

Am nächsten Themenfeld, der Nachhaltigkeit der Nutzer, zeigt sich, wie wenig sinnvoll es ist, die drei Handlungsfelder von ESG getrennt zu betrachten. Ein Impact des Gebäudes auf Nachbarschaft, Stadtgesellschaft und Umwelt sollte auch durch die Vermietung an nachhaltige Unternehmen in zukunftsweisenden Geschäftsfeldern erreicht werden. Um diesem Impact-Ziel gerecht zu werden, hat ASSIDUUS ein eigenes Bewertungstool entwickelt, das die Nachhaltigkeit der Nutzer mittels einer zweistufigen Scoring-Matrix anhand von Ausschluss- und Positivkriterien bewertet. Sämtliche dieser Kriterien sind mit anerkannten Nachhaltigkeitsstandards hinterlegt, wodurch eine zuverlässige Klassifizierung der Nutzer möglich ist. Bis 2030 sollen alle Mieter auf diese Weise als nachhaltig bewertet werden können. Doch das allein reicht noch nicht aus, denn ebenso wichtig ist die Etablierung und Sicherung von sozialer und funktionaler Durchmischung im Gebäude und Gebäudeumfeld, die zugleich mit einer Steigerung des Wohlbefindens der Nutzer einhergeht. Dieses zweite nutzerspezifische Thema zahlt klar auf das S in ESG ein, weshalb sich ASSIDUUS hier das Impact-Ziel gesetzt hat, bereits bei der Planung seiner Projekte auf einen Nutzermix zu achten, der einerseits Synergien und Kommunikation fördert und andererseits die Einbindung in den sozialen und funktionalen Kontext des Umfelds berücksichtigt. Dieser Durchmischungsindex wird anhand von verschiedenen Indikatoren, die die DGNB definiert hat, gemessen und anhand eines Punktesystems bewertet, um so eine differenzierte Mieterstruktur zu schaffen, die auch der Wertstabilität der Gebäude zugutekommt.

Transparenz, Evaluation, Reflexion

Anhand der hier nur exemplarisch dargestellten fünf von insgesamt 25 Nachhaltigkeitsindikatoren wird klar, mit welcher Systematik der Fonds „ASSIDUUS ESG Urban Office I“ dem Generalverdacht des Greenwashing gegen Impact-Fonds begegnet: Kontextualisierung, klare Zielsetzung und Anlagegrenzen, messbare Ergebnisse, Transparenz. Wobei der letzte Punkt aus Investorenperspektive der wichtigste sein dürfte, denn nur durch ein regelmäßiges umfassendes Fonds-Reporting an die Investoren kann sichergestellt werden, dass Fortschritte und Zielerreichung entlang der kompletten Zeitachse klar nachvollzogen werden können. Das Punktebewertungsverfahren von ASSIDUUS ermöglicht dabei sowohl die zeitpunktbezogene Beurteilung als auch die Evaluation über den ganzen Zeitraum der Investitionsdauer und sogar darüber hinaus. So können Projekte bewertet und verglichen sowie die Entwicklung auf Objekt- und Fondsebene als Teil des Reportings transparent dargestellt werden. Hinzu kommt, dass die HANSAINVEST als Service-KVG ergänzend und vorgeschaltet zum Fonds- und Asset-Manager mit eigenem ESG-Team und ESG-Fokus im Date-Warehouse das hauseigene Reportingportal zur Verfügung stellt, ein Portfolio-ESG-Rating ermöglicht und das Risikomanagementsystem den Schirm auf die ESG-Greenwashing-Risiken ausweitet.

Um Greenwashing langfristig vermeiden zu können, ist zudem eine Reflexion der gegebenen Herausforderungen und gewählten Lösungen essenziell. Denn es gibt weiterhin Themenfelder, für deren Analyse bislang noch keine sichere Methodik entwickelt wurde. Dies zu erwähnen, gehört zur Transparenz dazu. Ein Beispiel ist die Bewertung nachhaltiger Lieferketten, da hierbei häufig keine hinreichende Datenverfügbarkeit besteht, um ökologische und soziale Probleme in Produktion und Zulieferung systematisch ausschließen zu können. Zwar liegen in der Industrie bereits gute Bewertungstools vor, wie unter anderem dem Leitfaden des Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) zum Aufbau eines nachhaltigen Lieferantenmanagements zu entnehmen ist – das allein könnte aber nicht ausreichen. ASSIDUUS arbeitet daher an einer vollständigen Risikoanalyse der Wertschöpfungskette, um eine nachhaltige Beschaffung dauerhaft sicherstellen zu können.

Diese Bereitschaft, sich der Komplexität zu stellen und eigene Lösungen zu entwickeln, wo es bislang noch keine klar definierten Standards gibt, ist wesentlich, um glaubwürdig und zukunftsfähig im weiten Feld der Immobiliennachhaltigkeit agieren zu können und schlägt sich mithin auch auf die Qualität von Impact-Fonds nieder. Die dynamische und flexible Gestaltung des ASSIDUUS ESG Impact-Modells, welche eine ständige Anpassung an technische, gesellschaftliche und gesetzliche Änderungen ermöglicht, ist hierbei ebenso wichtig wie die kontinuierliche Weiterentwicklung des Scoring-Modells. Damit verhindert ASSIDUUS, dass sich das hohe ESG-Niveau abschwächt, und sorgt dafür, dass das Unternehmen auch künftig die bestehenden Nachhaltigkeitsstandards in der Immobilien-Branche vorantreiben kann.

Keine Angst vor Greenwashing!

Je komplexer und vielschichtiger sich ein Sachverhalt darstellt und je nebulöser die Regularien erscheinen, desto größer sind gemeinhin auch die Bedenken. Insofern ist es wenig verwunderlich, dass über dem extrem komplexen Thema der Nachhaltigkeit von Immobilien ein so scharfes und kaum gesichertes Damoklesschwert wie der Vorwurf des Greenwashing schwebt. Entsprechende Bedenken zu formulieren ist nicht nur berechtigt, es kann sogar sinnvoll sein, um Schwachstellen oder weiteren Regulierungsbedarf aufzudecken. Hierfür wäre es jedoch wünschenswert, wenn auch der Begriff Greenwashing in seiner eigenen Komplexität klarer definiert würde, denn dann ließen sich Fortschritte im Bereich Nachhaltigkeit eventuell auch ex negativo generieren.

Wer hingegen aufgrund der aktuellen Greenwashing-Debatte an der Sinnhaftigkeit von Investitionen in Artikel-8- oder Artikel-9-Fonds zweifelt und lieber konventionelle Anlageprodukte wählt, der setzt sich absehbar viel größeren Investitionsrisiken aus. Denn Greenwashing kann, wie bereits dargestellt, verlässlich vermieden werden, wenn Investoren eine klare ESG-Strategie mit quantifizierbaren Nachhaltigkeitsindikatoren entwickeln, diese einer kontextbasierten Betrachtung unterziehen und von den Unternehmen, in die sie investieren, einfordern. Für die fortwährende Übersetzung, die ein Nachhaltigkeitsreporting aufgrund der Vielfalt der ESG-Ziele von Anlegern über liquide und illiquide Anlagen hinweg erfordert, stellen die sustainable development goals (SDGs) die gemeinsame Basis dar. Für die Übersetzung in die eigene Strategie und Performance lassen sich moderne Tools auf dem Wege zu Branchenstandards wie etwa Deepki und das Reportingportal der HANSAINVEST nutzen. So können Investoren selbst daran mitwirken, ESG-Kriterien glaubwürdig und mit einem messbaren Impact zu realisieren.

Die Komplexität dieses Ansatzes darf hierbei kein Hinderungsgrund sein, denn es ist nun einmal nicht möglich, „einen komplexen Sachverhalt mit einem einfachen Etikett zu versehen“, wie auch der Bafin-Präsident Mark Branson kürzlich noch einmal erklärte. Gerade das, so Branson, berge nämlich die Gefahr, dass am Ende dann „nicht ‚drin‘ ist, was Anlegerinnen und Anleger erwarten“. Es wäre mithin fatal, darauf zu hoffen, dass ein dynamischer Prozess wie dieser in näherer Zukunft ein statisches Leistungsprofil hervorbringt, mit dem sich eigene Zielvorgaben und kontinuierliche Evaluation ersetzen ließen. Wer das tut, riskiert Stranding Assets, während gleichzeitig der Anteil von nachhaltigen Finanzprodukten am Markt rasant zunimmt. Allein die HANSAINVEST hat bereits für über 100 Artikel-8- und Artikel-9-Fonds die Vertriebsgenehmigung der Bafin erhalten, darunter mehr als 20 Immobilienfonds. Der Großteil dieser Fonds ist aktuell zwar noch auf Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung ausgerichtet, aber der Anteil an Artikel-9-Fonds wächst.

Veröffentlichung: Magazin "Immobilien & Finanzierung" Ausgabe 10/2022 

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